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Contratos de arrendamiento comercial: efectos y desafíos

En medio de la crisis actual, uno de los aspectos más debatidos y complejos son los arrendamientos. ¿Cómo pagar si no hay liquidez? ¿Qué opciones tienen los arrendatarios? Le explicamos algunos de los alivios y opciones que deja el Decreto 579 de 2020.

En la contingencia ocasionada por el coronavirus, la mayoría de empresarios se han visto obligados a suspender sus actividades comerciales, al menos en sus espacios físicos, y, como consecuencia, se han visto obligados a suspender sus arrendamientos y desocupar el local donde operaban.

La situación era insostenible tanto para arrendatarios como para arrendadores: ¿Cómo pagar si no hay ingresos? Y, al mismo tiempo, ¿Cómo seguir arrendando el local si no se realiza el pago? En una encrucijada para ambos, el debate en torno al mismo solo escalaba sin respuesta. Por ello, en el marco de la emergencia económica, social y ecológica, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, en el que se determinan una serie de medidas transitorias sobre los contrato de arrendamiento de vivienda y comercial.

Desde Avia Legal, firma de abogados especializada en el sector Turismo, explicaron algunos de los puntos claves de este decreto:

1. Suspensión de las acciones de desalojo

Desde el 15 de abril hasta el 30 de junio se suspenden todas las acciones de desalojo y del reajuste del canon de arrendamiento que se haga en ese lapso.

En el caso del reajuste del canon, bien sea contractual o legal, se deberá realizar y pagar después del 30 de junio las sumas comprendidas entre el 15 de abril y 30 de junio y las que se generen después.

Esto significa que, si bien el decreto generó un alivio para el arrendatario al no permitir un aumento del canon durante este tiempo, no significa que se vaya a perdonar el valor del reajuste.

2. Prorrogar los contratos de arrendamiento

Con el objetivo de proteger al arrendatario de un “desalojo’’ en medio de la crisis y en concordancia con la normativa que restringe la movilidad de los ciudadanos, los contratos se considerarán prorrogados hasta el 30 de junio, aun cuando la terminación o entrega del bien se haya pactado a partir del 17 de marzo.

Asimismo, las entregas de inmueble a en favor del arrendatario que se hayan acordado en las fechas de la emergencia se pospondrán hasta el 30 de junio. En ambos casos, a excepción de que las partes acuerden lo contrario, el Decreto establece que se desplegarán los efectos propios del contrato de arrendamiento, entre ellos el pago del canon.

3. Las partes deben llegar a acuerdos equilibrados

Es, probablemente, la medida más relevante. Es deber del arrendatario y el arrendador revisar las condiciones de su contrato y llegar a acuerdos transitorios y razonables en cuanto al pago de cánones de arrendamiento entre el 15 de abril y el 30 de junio.

Sin embargo, si las partes no llegan a un acuerdo en las condiciones, el Decreto señala que el arrendatario deberá pagar los cánones de arrendamiento causados durante el lapso de vigencia del decreto (15 de abril a 30 de junio), con las siguientes observaciones para el arrendador:

  • Las sumas que se generen en este periodo no pueden generar intereses moratorios, aplicación de sanciones o amonestaciones previstas en el contrato.
  • El arrendatario deberá pagar al arrendador intereses remuneratorios (intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la Tasa de Interés Bancario Corriente), lo que significa un pago menor a los intereses de mora.

Avia Legal también recordó que los alivios proporcionados solo aplican para los retrasos en el pago entre el 15 de abril y el 30 de junio y no en el periodo anterior. Los incumplimientos antes de estas fechas tendrán los efectos que la ley y el contrato prevén. Aun así, los beneficios para la prórroga del contrato y para el inicio del aplican desde el inicio de la emergencia (del 17 de marzo al 30 de junio).

La norma también señala que, dado que muchos arrendatarios van a incumplir sus obligaciones por circunstancias externas (la emergencia sanitaria), no se les atribuye culpa y no se hablará de responsabilidad e indemnización de perjuicios.

“El Decreto parece ser un reflejo del no cumplimiento de obligaciones debido a que elimina en el periodo establecido la aplicación de sanciones, penalidades, cobro de perjuicios y otras erogaciones económicas cuya finalidad es castigar la conducta culposa del deudor. De modo que, también es válido anotar que la norma busca dejar en evidencia un estado de dificultad máxima en cabeza de los arrendatarios, en un momento de la historia donde la falta de liquidez es el común denominador”, expresó la firma legal.

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